Preisdruck erfordert entschlossenes Vorgehen von Politik und Immobilienwirtschaft
BPD-Studie: Preise für Wohnraum in Deutschland höher als in Frankreich und den Niederlanden
In Deutschland wohnen die Menschen im Vergleich zu Frankreich und den Niederlanden am teuersten. Zu dieser Erkenntnis kommt der Projektentwickler BPD Immobilienentwicklung im Rahmen seiner alle zwei Jahre erscheinenden Wohnmarktstudie „Deutschland, Frankreich, Niederlande – Wohnungsmärkte im Vergleich 2016”. Im Rahmen der Untersuchung hat das Unternehmen mehr als 4.000 Verbraucher befragt. Die Analyse der hiesigen Wohnungsmärkte kommt zu eindeutigen Ergebnissen.
Besonders dramatisch ist die Entwicklung in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Düsseldorf und Frankfurt, aber auch Regionen wie der Bodensee, Nürnberg, Regensburg, Bonn und Rhein-Neckar sind betroffen. Die Miet- und Kaufpreise liegen hier 20 bis 25 Prozent über denen in französischen und niederländischen Städten wie Lyon, Nizza, Amsterdam oder Utrecht.
Die Gründe für den enormen Preisanstieg in Deutschland sind nach BPD vielfältig. Ein großer Anteil lässt sich auf die steigenden Baulandpreise zurückführen. Allen voran wachsen Berlin und München mit hohem Tempo. Seit dem Jahr 2000 konnte München über 360.000 Neubürger verzeichnen, in Berlin waren es knapp 200.000. Der Zuzug in die Städte lässt sich jedoch auch für die restlichen Metropolen konstatieren. Zumindest bis 2021 ist nicht mit einem Rückgang dieses Trends zu rechnen, da die wirtschaftsstarken Standorte mit Arbeitsplätzen und hoher Lebensqualität große Attraktivität ausstrahlen. Die Nachfrage erhöht die Baupreise, weil kein entsprechendes Flächenangebot zur Verfügung steht. Das liegt auch an fehlenden Kapazitäten für Raumordnungs- bzw. Flächennutzungsplanung in den Kommunen. Gleichzeitig weilte die Zahl der Baugenehmigungen über viele Jahre auf niedrigem Niveau. Inzwischen machen die Baulandpreise zwischen 20 und 50 Prozent der Baukosten aus. In München werden gar Werte um die 60 Prozent erreicht. Dass durchaus mehr Wohnungen gebaut werden können, macht Frankreich vor. Deutschlands Nachbarland hat in den vergangenen 15 Jahren durchschnittlich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr errichtet. Die Bundesrepublik kommt im gleichen Zeitraum auf gut 200.000 Einheiten. Doch neben einem zu knappen Flächenangebot gibt es auch weitere Kostentreiber, um mit einer komplett ausgelasteten Baubranche, Spekulationen auf Grundstücke und immer strengeren Auflagen im Bereich der CO2-Einsparung nur einige zu nennen.
Egal, ob Bestands- und Neubauwohnungen oder Reihenhäuser: Die durchschnittliche Preisentwicklung in deutschen Metropolen überbietet die in Frankreich bzw. den Niederlanden. In München sind die Ausschläge am größten. Über 7.500 Euro/m2 kostet eine Neubauwohnung im Schnitt dort. Für Bestandsgebäude werden 5.600 Euro/m2 aufgerufen. Hamburg und Berlin nähern sich den 5.000 Euro/m2 für Neubauwohnungen an. Auch im Rhein-Main-Gebiet steigen die Preise. Hier liegen sie derzeit bei knapp über 4.000 Euro/m2. Der durchschnittliche Verkaufspreis beläuft sich über alle Metropolregionen hinweg zwischen 3.500 und 4.000 Euro/m2. Zum Vergleich: in den Niederlanden reichen die Durchschnittspreise von etwa 2.900 Euro/m2 bis über 3.600 Euro/m2.
Auch am relativ stabilen Markt der Reihenhäuser ist seit einigen Jahren eine hohe Dynamik eingekehrt. Zwischen 2013 und 2016 sind die Preise im Rhein-Main-Gebiet und München um mehr als 40 Prozent gestiegen. In München kostet ein Neubau im Schnitt 850.000 Euro. Frankfurt und Wiesbaden rufen 440.000 Euro auf.
Für Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer BPD Immobilienentwicklung in Deutschland, ist vor allem die Politik gefragt, wenn es darum geht, die Preissteigerungen abzufedern: „Steigende bauliche Anforderungen durch die Behörden und die fehlende Bereitschaft, in großem Umfang Bauland auszuweisen, treiben die Preise massiv. Allein über Nachverdichtung können wir die Nachfrage nicht zu vertretbaren Preisen erreichen.“ Schon heute wenden die Deutschen mehr als 33 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für das Wohnen auf. Auch das von den Bürgerinnen und Bürgern akzeptierte Preisniveau beim Kauf von Neubau- oder Bestandshäusern von durchschnittlich rund 2.460 Euro/m2 ist vielerorts deutlich überschritten. „Wir schließen insbesondere beim Eigentumserwerb Menschen mit einem unterdurchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen immer mehr aus, und selbst für Durchschnittsverdiener wird die Luft langsam dünn“, führt Franz-Josef Lickteig weiter aus. Für den BPD-Deutschlandgeschäftsführer ist deshalb klar, dass das Thema Wohnraum bei der anstehenden Bundestagswahl eine große Rolle einnehmen muss.
Von den bisherigen Vorschlägen, Steuervergünstigungen oder den Sonder-AfA einzuführen, hält Franz-Josef Lickteig wenig: „Solche Vorschläge werden schlussendlich nur zu einem weiteren Anstieg der Preise führen. An einem größeren Flächenangebot für Wohnungsneubau geht wohl kaum ein Weg vorbei. Wir müssen ergebnisoffen darüber diskutieren, wie das Angebot vergrößert werden kann. Wohnungswirtschaft und Politik müssen ihren Beitrag leisten und dem Thema endlich die nötige Priorität einräumen.“
