Erbbaurecht bringt Wohnungsmarkt in Bewegung
Das Erbbaurecht kannten bereits die alten Römer. Viele deutsche Städte entstanden im Mittelalter erst durch dieses Instrument, wie viele andere Städte weltweit. Wie kann es Wohnungsmärkte in Bewegung bringen? Auch ich habe das Erbbaurecht lange Zeit stiefmütterlich behandelt. Aber in einer meiner vorigen Tätigkeiten, bei einem kirchlichen Verband, befasste ich mich intensiv mit Erbbaurechten. So entdeckte ich die Vorteile. Inzwischen interessieren sich immer mehr Kommunen dafür.
Schon die Römer wussten um die Vorteile. Bei einem Erbbaurecht erwirbt der Erbbaurechtsnehmer das Recht, ein Gebäude auf einem Grundstück zu haben. Er erhält somit Eigentum am Gebäude, nicht aber am Grundstück. Dadurch entstehen einem Erbbaurechtsnehmer beim Erwerb zunächst viel weniger Kosten. Von daher könnten sich mehr Menschen eine Wohnung in der Stadt leisten. Andererseits behält die Stadt oder in Deutschland oftmals der kirchliche Träger nach Auslauf des Erbbaurechtsvertrages wieder die Verfügungsgewalt über das Grundstück. Zusätzlich generiert der Erbbaurechtsgeber kontinuierliche Einnahmen während der Laufzeit. Aber warum hat es dann einen so schlechten Ruf? Meine Kollegen stöhnten manchmal: „Da kommt sie wieder mit ihrem Erbbaurecht.“
Ein häufig gehörter Einwand ist, dass der Erbbaurechtsnehmer jahrelang für ein Objekt zahlt, ohne die Gewissheit, dieses Objekt behalten zu können. Dabei geht es grundsätzlich um die Frage, ob ein Erbbaurecht mit Miete oder mit Volleigentum verglichen wird. Genau genommen ist es eine Zwischenform, die am meisten mit Eigentum gemein hat. Ein Erbbaurecht bietet viel mehr Sicherheit als ein Mietvertrag, weil das Gebäude beim Erbbaurecht dem Nutzer selbst gehört, während die Grundstückskosten entfallen. Das macht das Erbbaurecht zu einer Win-win-Situation für bezahlbares Wohnen in guten Innenstadtlagen.
Für den Erbbaurechtsnehmer wird eine Wohnung an seinem oder ihrem Wunschstandort zu einer realistischen Option, da das teure Grundstück bei der Finanzierung nicht mitgerechnet zu werden braucht. Wichtig ist dabei aber, dass der zu leistende Erbbauzins selbst weitgehend den Kapitalmarktzinsen entspricht und das Grundstück über den Erbbauzins nicht zum Spekulationsobjekt wird. Ebenfalls sollten die Verträge einfacher gestaltet werden. Heute umfassen sie mühelos über 30 Seiten und mehr. Das wirkt abschreckend. Kommunen und kirchliche Träger können das Erbbaurecht attraktiver machen, wenn sie ihre Musterverträge stark vereinfachen, damit sie für alle verständlich werden.
Laufzeiten und Zinsen entscheiden über Attraktivität
Die Frage der Attraktivität entscheidet sich für den Erbbaurechtsnehmer auch bei der Dauer des Erbbaurechts und der Höhe des Erbbauzinses. Für ein attraktives Erbbaurecht sind lange Laufzeiten der Verträge erforderlich. Wie der Name schon sagt, soll das Erbbaurecht vererbbar sein. Hinzu kommt, dass die Beleihungsmöglichkeiten bei kurzen Laufzeiten stark eingeschränkt sind. Darüber hinaus sollten die Regelungen bei auslaufenden Erbbaurechten gerechte und faire Entschädigungsregelungen für beide Vertragspartner enthalten. Mit Erbbaurecht könnte so der angespannte Wohnungsmarkt wieder in Bewegung kommen und mehr Grundstücke könnten bebaut werden.